Prêt immobilier : les mécanismes de garantie

L’obtention d’un crédit immobilier ou d'un rachat crédits immobiliers exige une garantie de la part de l’emprunteur. La méthode la plus connue est la mise en hypothèque d’un bien immobilier (maison, logement, terrain). En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque ou l’établissement de crédit pourra ainsi vendre le bien en question pour se faire rembourser l’emprunt. Outre l’hypothèque, la loi prévoit d’autres mécanismes de garanties, qui sont le privilège du prêteur de denier, le cautionnement, le nantissement.

L’hypothèque

Ce procédé classique de garantie d’emprunt permet à la banque de saisir et de vendre le bien hypothéqué en cas de non remboursement. La constitution d’une hypothèque engage des frais pour l’emprunteur, car celui-ci doit rémunérer le notaire (qui enregistre l’hypothèque) ainsi que le conservateur des hypothèques. L’emprunteur doit par ailleurs payer la taxe de publicité foncière (0,715% du montant du prêt) ainsi que la TVA.

Le PPD ou privilège du prêteur de deniers

Le PPD fonctionne comme l’hypothèque, en ce sens que le prêteur peut saisir et vendre le bien immobilier pour se faire rembourser. Concrètement, un PPD sur vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est plutôt rare et s’accompagne d’une hypothèque. Un acte notarié ainsi qu’une inscription à la conservation des hypothèques doit avoir lieu en cas de PPD.

Le cautionnement

Ici, ce sont les sociétés de cautionnement mutuel, de plus en plus acceptées par les banques, qui interviennent. Le mécanisme fonctionne comme toute mutuelle, l’emprunteur verse une somme dans un fonds commun de garantie, et en contrepartie, la société de cautionnement mutuel s’engage à rembourser l’emprunt souscrit. Selon les sociétés, la somme à verser au départ varient entre 2 à 3% du montant emprunté.

Le nantissement

Le nantissement consiste à remettre à la banque un portefeuille de valeurs pouvant couvrir le montant de l’emprunt. Il s’agit par exemple de contrat d’assurance vie, ou de placements sûrs (actions boursières, etc.). La banque peut alors les vendre pour se faire rembourser, le cas échéant. Le nantissement engage peu de frais pour l’emprunteur, et pourrait alors être intéressant, à condition de couvrir totalement la dette.

Afin d'obtenir plus de renseignements sur le refinancement, n'hésitez pas à voir le guide du rachat de crédits ainsi que des exemples et témoignages.

Le rachat de crédit conso et rachat de crédit immobilier

Le rachat de credit peut se décliner en plusieurs options, selon la nature des dettes contractées. C’est ainsi que l’on parle volontiers de rachat de credit à la consommation ou rachat de credit conso, comme l’on parle aussi de rachat de credit immobilier, rachat de credit hypo ou hypothécaire, et bien d’autres appellations.

Quelle que soit la dénomination, le principe demeure cependant le même : il s'agit d'une solution financière qui a pour objectif principal de regrouper les dettes d’une personne. Le but de ce regroupement de prêt est de réduire le montant du remboursement mensuel. Avec plusieurs crédits en cours, en effet, un ménage a souvent des difficultés pour procéder sereinement au remboursement, car les revenus sont consacrés en grande partie à diverses charges indispensables, comme l’alimentation, le loyer, le gaz, les transports, etc. Le paiement du remboursement constitue ainsi une charge supplémentaire. Il est possible d’en réduire le montant, en regroupant les dettes et en obtenant ainsi, un taux de remboursement qui permet de payer moins d’argent tous les mois. Un tel résultat s’obtient par le biais de négociations auprès d’établissements bancaires ou financiers : ce sont ces derniers qui vont étudier le dossier du débiteur et lui accorder un taux de remboursement adapté.

Dans le cas d’un rachat de credit conso, il s’agit de regrouper uniquement des dettes de consommation, comme des services, des achats divers, des prêts (crédit auto, prêt travaux) ou des découverts bancaires. Les dettes regroupées vont alors faire l’objet d’un taux de remboursement unique, et le cas échéant, si le client a besoin d’un prêt supplémentaire d’argent, cette somme sera incluse dans le rachat de credit conso.

Dans le cas du rachat de credit immobilier, comme son nom l’indique, un bien immobilier, c’est-à-dire un terrain, une maison ou un logement, est à prendre en considération. Soit le débiteur a souscrit un prêt pour acquérir ce bien, soit il est déjà propriétaire et son bien servira de garantie pour contracter d’autres crédits. Diverses options sont possibles, comme le rachat de credit hypo, ou le rachat de crédit cautionné.

Pourquoi calculer son taux d’endettement ?

Toute personne ayant souscrit plusieurs crédits de manière cumulée doit demeurer vigilante. En effet, il est préférable de veiller sur son taux d’endettement, pour plusieurs raisons. Tout d’abord, le taux d’endettement (pourcentage dettes / revenus) doit être connu pour éviter de tomber dans la situation délicate de surendettement, ou d’insolvabilité. Ensuite, pour pouvoir procéder à différentes opérations financières, comme souscrire un nouvel emprunt ou faire un rachat de pret par exemple, le taux d’endettement constitue un critère important.

Les établissements financiers souhaitent en premier lieu rencontrer des clients solvables, cela explique que toute opération s’entoure de garanties en ce sens. Ainsi, le calcul du taux d’endettement va aider le client, comme le banquier, à évaluer les garanties en question. Le taux d’endettement est le pourcentage des dettes à payer (y compris le loyer pour les locataires) par rapport aux revenus fixes d’un ménage, ou d’une personne. Celui-ci se situe en général autour du tiers des revenus pour demeurer acceptable, soit 33% des revenus. Au-delà, le surendettement devient possible.

En connaissant votre taux d’endettement, vous pouvez vous adresser à des banques ou à des organismes de crédit pour effectuer un regroupement de crédit. Cela va vous permettre de réduire votre remboursement mensuel et de disposer d’un peu plus d’argent disponible. Plusieurs possibilités sont à votre disposition, notamment si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier. Dans ce dernier cas, vous pouvez procéder en toute liberté à un rachat de crédit cautionné, une formule économique et pratique.

Epargne : le taux du Livret A maintenu en février

L’inflation peut-elle menacer le taux du Livret A ? Les questions et les inquiétudes des épargnants sont légitimes, mais le Gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, tient à rassurer le public. Même en cas d’accroissement de l’inflation, le taux de 2,25 % sera maintenu en février, a-t-il fait savoir.

Les économistes, dans ce difficile contexte lié à la crise financière mondiale, se posent eux aussi des questions sur l’inflation et ses conséquences. Cependant, la plupart d’entre eux, comme le Gouverneur de la Banque de France, estiment que les prix vont bientôt baisser. L’évolution de la situation permet donc d’imaginer un maintien du taux du Livret A.

Il faut noter que les places financières sont malmenées depuis les grands troubles dues au problème des subprimes aux Etats-Unis, soit depuis 2008. Un épisode qui rend les économistes comme les traders et les petits porteurs d’actions extrêmement vigilants sur les fluctuations des actions boursières.

Par ailleurs, il convient de relever que la majorité des français procèdent le plus souvent à l’épargne et au crédit pour pouvoir équilibrer leurs dépenses et leurs revenus. Dans certains cas, les assurances de pret interviennent pour garantir le remboursement des emprunts faits auprès des banques. Il arrive aussi que les ménages aient recours au rachat de credit pour réaménager leur budget.

Toujours est-il que les épargnants comme les emprunteurs ont besoin de s’aligner dans leurs démarches sur les coûts des charges habituelles (loyer, gaz, transports, alimentation, etc.). Or, tout cela peut changer dès lors que l’inflation s’accélère….

Revenons au Livret A et au Gouverneur de la Banque de France. Ce dernier, de par ses fonctions, collabore étroitement avec le ministre des finances, auquel il transmet des recommandations. C’est ainsi que les fluctuations de l’inflation sont observées sur une durée de six mois, et en fonction de l’orientation de son évolution, le taux du Livret A sera revu soit à la hausse soit à la baisse. En tout état de cause, l’objectif de ces modifications vise à maintenir le pouvoir d’achat des épargnants, a noté Christophe Noyer.

Le crédit à la consommation pris au sérieux par les français

Selon le rapport intitulé « La culture financière des français » effectué sur une étude menée par le Centre de Recherche pour l’Etude et l’Observation des Condition de Vie (Credoc), les français sont sérieux pour ce qui concerne les crédits à la consommation.

On retrouve en effet 52% de français qui affirment qu’il est plus prudent de rembourser son crédit ou son rachat de crédit à la consommation en période de rentrée exceptionnelle d’argent au lieu de trouver un moyen d’investir l’argent gagné. L’étude démontre que les personnes qui ont donné ce genre de réponse appartiennent tous à des ménages des plus bas revenus et des ménages dans la catégorie des locataires. Cela s’explique par le fait que ces personnes se retrouvent souvent face à d’autres difficultés à joindre les deux bouts et préfèrent à tout prix se défaire des crédits consommation ou du rachat de crédit conso selon le type de prêt engagé. Moins il n y a de contrainte financière, mieux ils se portent.

Le Credoc rappelle que ‘la plupart du temps, les crédits à la consommation présentent des taux d’intérêts qui dépassent le rendement attendu sur les placements financiers’ donc s’il est remboursé sur une trop longue période on enregistre une perte financière pour l’emprunteur.

Le crédit à la consommation s’il y en a de nombreux, il est possible de les regrouper dans un dossier de prêt et de les consolider. On parle ainsi de rachat de crédit à la consommation qui est un rachat de crédit surtout accessible pour les locataires et les personnes qui n’ont pas de biens immobilier. Selon les termes de contrats, une garantie ou une caution pourrait être mise en jeu mais cela n’est pas obligatoire si les prets à regrouper ne sont pas trop nombreux et ne donnent pas de montant élevés une fois regroupés.

Avec le regroupement de crédit, le remboursement des différents prêts éparpillés devient plus simple et surtout cela augmente la possibilité de prendre son crédit au sérieux car il est facilement gérable quand il n’y a qu’une seule mensualité à gérer auprès d’un seul interlocuteur qui gère la dette.